De Nederlandse woningmarkt staat nog altijd flink onder spanning. Dat blijkt uit de nieuwe Hittekaart Woningmarkt 2026 van BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling. Het jaar 2025 ging de boeken in als een recordjaar: de gemiddelde verkoopprijs bereikte een historisch hoog niveau en het aantal woningverkopen lag op het op één na hoogste punt ooit. Wat daarbij opvalt: de hitte op de woningmarkt blijft zich verspreiden buiten de Randstad. En ja, ook ons Brabant voelt dat steeds duidelijker.
Bron: BPD Bouwfonds gebiedsontwikkeling
Vooral in de regio Eindhoven staat de betaalbaarheid stevig onder druk. Minder dan 40% van de woningtransacties blijft daar nog onder de NHG-grens. Met andere woorden: een betaalbare woning vinden in deze hoek van ons Brabant wordt steeds lastiger. Al blijven Brabanders natuurlijk nuchter genoeg om te weten dat het gras elders ook niet altijd groener is.
Randstad duur, maar elders lopen prijzen sneller op
Na een korte periode van stabilisatie blijft de Nederlandse woningmarkt stijgen. In 2024 lag de gemiddelde woningprijs nog op €451.000. In 2025 steeg die met 6,3% naar €480.000. Ook het aantal woningtransacties nam flink toe: van bijna 206.500 woningen in 2024 naar 238.695 in 2025, een stijging van 15,6%. Alleen in 2017 werden er ooit meer huizen verkocht.
De hoogste prijzen blijven traditioneel te vinden in de Randstad, vooral tussen Amsterdam en Utrecht. De sterkste prijsstijgingen? Die zitten juist in het noorden van het land. Provincies als Groningen (+9,2%) en Drenthe (+8,1%) laten daar stevige groei zien. Noord-Holland kende juist de kleinste prijsstijging (+4,7%).
Het aantal transacties groeide het sterkst in de provincie Utrecht (+19,2%), terwijl Flevoland de kleinste stijging kende (+11,8%). Landelijk speelde ook het uitponden van huurwoningen een rol in de toename van het aantal verkopen.
Helma Born, algemeen directeur Nederland van BPD:
“De cijfers liegen er niet om: 2025 was een recordjaar én een jaar waarin de behoefte aan betaalbare woningen urgenter bleek dan ooit. We zien dat de druk op de woningmarkt steeds verder opschuift richting het noorden. Deze Hittekaart Woningmarkt laat zien hoe belangrijk het is om grotere gebiedsontwikkelingen te realiseren, het liefst in nauwe publiek-private samenwerking.”
In het zuiden: Brabantse gemeenten domineren.
Als we naar het zuiden kijken, zien we dat ons Brabant stevig vertegenwoordigd is in de lijst van meest verhitte gemeenten. De top 10 bestaat uit:
- Eindhoven
- ’s-Hertogenbosch
- Tilburg
- Breda
- Helmond
- Meierijstad
- Veldhoven
- Vught
- Waalre
- Oss
Kort gezegd: wie denkt dat alleen de Randstad oververhit is, hoeft maar even naar Brabant te kijken. Hier bruist de woningmarkt minstens zo hard, misschien wel net zo gezellig, maar zeker niet goedkoper.
Opvallende stijgers en dalers in de regio
Binnen de regio Zuid laten enkele Brabantse gemeenten sterke stijgingen zien. De grootste regionale stijgers zijn Etten-Leur, Rucphen, Laarbeek, Roosendaal en Bladel. Daar neemt de woningdruk duidelijk toe. Aan de andere kant zijn er ook gemeenten die wat gas terugnemen in de ranglijst, zoals Hilvarenbeek, Halderberge, Gilze en Rijen, Dongen en Reusel-De Mierden.
Verschuivingen in woningdruk door heel Nederland
In andere delen van het land verschuift de woningdruk eveneens. De regio Arnhem/Nijmegen zag meerdere gemeenten stijgen door een groeiend aantal transacties. Ook Deventer/Zutphen en West-Brabant laten een duidelijke toename zien.
In Rivierenland – tussen de Lek en de Waal – bleven prijsstijgingen juist wat achter, waardoor meerdere gemeenten daar in de ranking zijn gedaald. Ook gemeenten in het grensgebied van Drenthe, Friesland en Overijssel verloren terrein.
Eindhoven klimt naar de nationale top
De Hittekaart Woningmarkt rangschikt alle 342 Nederlandse gemeenten. De traditionele koplopers blijven Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag. Toch schuift Eindhoven dit jaar een plek op en komt daarmee de nationale top 5 binnen. Amsterdam blijft nog altijd de ‘heetste’ woningmarkt van het land.
Opvallende nieuwkomers in de Top 40 zijn Deventer (+54 plaatsen) en Zoetermeer (+50 plaatsen). Zij profiteren vooral van sterk naar boven bijgestelde huishoudensprognoses voor de komende tien jaar, wat betekent dat de woningdruk daar naar verwachting verder zal toenemen. Gemeenten die juist uit de Top 40 verdwenen zijn De Bilt, Leidschendam-Voorburg en Lansingerland.
Betaalbaarheid steeds grotere uitdaging
De stijgende prijzen zetten de betaalbaarheid verder onder druk. Ondanks dat de NHG-grens in 2025 werd verhoogd naar €450.000, viel slechts 56% van alle woningtransacties binnen deze grens. In 2024 was dat nog 59% bij een grens van €435.000.
Regionaal zijn de verschillen groot. In de regio tussen Amsterdam en Utrecht – en ook rond Eindhoven – lag minder dan 40% van de transacties onder de NHG-grens. Vooral in de regio Eindhoven verslechterde de betaalbaarheid duidelijk. De sterke groei van ASML zorgt daar voor een grote vraag naar woningen, waardoor het aanbod onder de NHG-grens verder slinkt.
Aan de andere kant van het land zijn er nog 25 gemeenten waar meer dan 80% van de transacties onder de NHG-grens valt. Die liggen vooral in Oost-Groningen, Noord-Friesland, Zeeuws-Vlaanderen en Zuid-Limburg.